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Simulador de mais-valias (IRS) na venda de imóveis

Vender um imóvel em Portugal quase sempre gera mais-valias, um ganho tributável em IRS. O cálculo não é o simples "valor de venda menos valor de compra": o valor de aquisição é atualizado com coeficientes de desvalorização monetária, deduzem-se despesas de compra e venda e obras valorizantes feitas nos últimos 12 anos.

Para residentes fiscais em Portugal, aplica-se a regra dos 50% (Art. 43.º/2 CIRS): apenas metade da mais-valia é tributada, sendo somada aos restantes rendimentos e tributada aos escalões progressivos de IRS de 2026 (12,5% a 48%), com eventual Sobretaxa de Solidariedade.

Se o imóvel vendido for a sua Habitação Própria e Permanente (HPP) e reinvestir o valor de realização numa nova HPP em Portugal ou UE/EEE, a parte reinvestida fica isenta; a parte não reinvestida ainda beneficia da regra dos 50%. Já se o imóvel estava afeto a Alojamento Local (categoria B), o legislador considera 95% da mais-valia para tributação, uma penalização real que este simulador reflete.

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Nota: os imóveis em Alojamento Local têm regras específicas, a análise personalizada confirma o enquadramento exato aplicável ao seu caso.

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⚠ Estimativa indicativa. Não constitui aconselhamento financeiro; análise personalizada mediante contacto.

Estimativa indicativa; não constitui aconselhamento financeiro.

Perguntas frequentes

O que são mais-valias imobiliárias?
Mais-valia é o ganho obtido com a venda de um imóvel: valor de venda menos valor de aquisição (corrigido por coeficientes de desvalorização monetária), menos despesas de compra, despesas com a venda e obras valorizantes documentadas nos últimos 12 anos.
Como funciona a regra dos 50% (Art. 43.º/2 CIRS)?
Para residentes fiscais em Portugal, apenas 50% da mais-valia (categoria G) é considerada para IRS, sendo somada aos restantes rendimentos e tributada aos escalões progressivos. Nos casos de imóvel afeto a Alojamento Local (categoria B), o legislador considera 95% para efeitos de tributação.
E se reinvestir o valor da venda numa nova habitação própria e permanente (HPP)?
Se o imóvel vendido era a sua HPP e reinvestir o valor de realização (líquido de amortização de crédito) numa nova HPP em Portugal ou UE/EEE, no prazo legal, a parte reinvestida fica isenta. Apenas a parte não reinvestida é tributável, e essa parte ainda beneficia dos 50% da regra geral.
Como funcionam os coeficientes de desvalorização monetária?
Se o imóvel foi adquirido há mais de 24 meses, o valor de aquisição é atualizado com um coeficiente oficial publicado anualmente. Isto reduz a mais-valia tributável (porque compara valores de venda de hoje com valores de aquisição atualizados para o mesmo poder de compra).
Quais são as taxas de IRS aplicáveis em 2026?
As mais-valias tributáveis somam-se ao restante rendimento e entram nos escalões progressivos de IRS (de 12,5% até 48%), com eventual Sobretaxa de Solidariedade acima de 80 000 €. O simulador calcula o imposto marginal real: IRS com e sem a mais-valia, e a diferença é o imposto atribuível à venda.
Sou não residente. Aplica-se a regra dos 50%?
Historicamente não, mas a jurisprudência europeia e alterações legislativas recentes têm equiparado residentes UE aos residentes portugueses. Cada caso é diferente e depende do país de residência fiscal. Fale com um contabilista ou consultor para a sua situação concreta.

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